Setelah memahami apa itu Condotel, kali ini saya akan melengkapi dengan perhitungan potensi keuntungan dari investasi condotel. Saya menggunakan angka-angka yang sangat mendekati keadaan sebenarnya dan penawaran dari sebuah Condotel terbaik di Puncak, Bogor.
Satu unit condotel (tipe 33 m2) seharga Rp 990.000.000,- (Sebelum PPn Rp 900.000.000) dibeli di awal tahun 2014, harga termasuk furniture dan amenities Standard hotel bintang 4 (termasuk TV, AC dan kulkas), di dalamnya.. Sebelum Condotel beroperasi (selama masa tunggu) Condotel yang baik akan memberikan Return Masa Tunggu, besarnya antara 2-4% (Return Masa Tunggu tidak selalu disediakan oleh Developer). Maka didapat jumlah sebesar 4% dari Rp 900.000.000 yaitu Rp 36.000.000. Ketika Condotel mulai beroperasi (2,5 Tahun kemudian), Developer memberikan ROI (Return on Investment) kisaran besarnya antara 4-8% (Lebih dari itu hanya Cashback yang disamarkan menjadi ROI) per tahun selama 3 tahun, diterima di akhir tahun berjalan. Besar yang didapat selama 3 tahun (8% dari Rp 900.000.000 selama 3 Tahun) adalah Rp 216.000.000.
Setelah program ROI selesai, Investor memasuki tahap Profit Sharing. Besarnya umumnya adalah 50-50 setelah dipotong untuk Maintenance oleh Hotel Management. Beberapa hal yang harus diperhatikan adalah, apakah Hotel Management yang ditunjuk oleh Developer akan memberikan laporan keuangan termasuk laporan okupansi yang dapat dipertanggung jawabkan dan transparan ? Hotel Management yang baik dan terbukti adalah perusahaan yang bergerak di bisnis ini dengan jumlah kamar di seluruh dunia melebihi puluhan ribu kamar. Mereka berbisnis menggunakan nama besar dan tentunya semaksimal mungkin menjaga nama besarnya, sehingga praktek-praktek kecurangan pada investor maupun pengunjung akan sangat diharamkan. Beberapa Hotel Management kelas dunia seperti Hyatt, JW Marriot, Golden Tulip dan Trump menjadi jaminan sebuah Condotel benar-benar dibangun dengan prinsip berbagi keuntungan dengan kualitas pelayanan yang prima.
Diperkirakan (setelah melibatkan survey tingkat hunian hotel di wilayah sekitar) tingkat okupansi pada tahun ke-4 adalah di atas 70%, dengan peningkatan sebesar 5% setiap tahunnya. Harga sewa kamar di hari biasa untuk hotel bintang 4 Rp 875.000 per malam (Bisa dilihat di sejumlah layanan sewa hotel/ villa online di sekitar Puncak harga sewa di hari biasa untuk hotel bintang 4 sudah di atas Rp 1.000.000). Kenaikan harga sewa kamar per tahun adalah 8% dan okupansi maksimal dibatasi sampai dengan 80%. Maka berturut-turut, hasil Profit Sharing untuk Investor adalah sebesar :
Dari table di atas, disimpulkan total pendapatan Investor sejak tahun ke-4 sampai dengan tahun ke-10 adalah sebesar Rp 983.466.571.
Bila kita hitung total pendapatan Investor sejak Condotel belum beroperasi adalah sebesar Rp 1.235.466.571. Penghasilan sebesar itu dapat diperoleh tanpa menjual unit Condotel-nya ! Hebatnya lagi nilai Condotel yang awalnya sebesar Rp 990.000.000 (sebelum PPn) sekarang bila dihitung dengan kenaikan nilai property setiap tahunnya adalah sebesar Rp 1.980.000.000. Dan masih ada pendapatan lain dari point-point “jatah” anda yang anda bisa jual bila anda tidak ingin menggunakannya sendiri.
Masa-kah begitu besar pendapatan dari Investasi Condotel ? Apakah terlalu di Mark-up besarannya ? Jawabannya adalah dapat anda temukan sendiri dengan survey dan penelitian yang dapat anda akses, atau lihat langsung. Saya tidak menggunakan angka-angka yang top-up, melainkan cenderung menggunakan angka-angka low, guna memberikan perhitungan yang sewajar mungkin. Contohnya, tingkat Okupansi hotel saya mulai dari 70% padahal setelah 1-2 tahun beroperasi dengan spesifikasi yang dimiliki tidak mustahil okupansi rata-rata mencapai 80%. Dan tingkat maksimal okupansi saya men-set di angka 80%. Harga kamar mereka menetapkan di bawah harga yang berlaku, padahal dengan nama besar dan fasilitas yang diusungnya, Condotel dapat menerapkan harga di atas harga kamar tertinggi di Puncak.
Jadi sudah siapkah anda ber-investasi Condotel ? faktor-faktor lain yang perlu diperhitungkan yang tidak dibahas disini adalah lokasi condotel terbaik, silahkan lengkapi pengetahuan anda dengan mengklik link tadi untuk masuk ke artikel yang membahasnya. Selamat berkarya.